토지·건물 일괄매매, 부가세 공급가액 안분 확인법

먼저 답부터 볼게요

계약서에 토지값만 적으면 건물 부가세가 없어질까?

토지와 건물을 함께 공급할 때 토지는 면세, 건물은 원칙적으로 과세 대상이므로 실제 거래가액을 합리적으로 구분해야 합니다. 계약서에 임의로 한쪽 금액만 적었거나 구분가액이 정상 거래를 반영하지 않으면 그 표시만으로 과세표준이 확정되지 않을 수 있습니다.

가액 구분이 불분명하면 공급계약일 현재의 기준시가 비율, 기준시가가 없는 경우 감정평가액 등 법정 순서에 따라 안분하는지 확인합니다. 감정평가 기준일과 적용 가능한 평가기간, 건물 철거 예정·미완공 상태 같은 사실관계는 별도 검토가 필요합니다.

먼저 챙길 자료

계약·등기·기준시가·감정평가를 같은 날짜로 맞추세요

매매계약과 부속합의, 토지·건물 등기와 건축물대장, 장부가·취득가, 계약일 기준시가, 감정평가서, 대금일정과 세금계산서, 철거·임대·사용현황을 준비합니다.

• 토지 면세
• 건물 과세
• 실지거래가액
• 법정 안분

AI로 생성된 이미지

처리 순서

거래 유형부터 세금계산서까지

양도 대상과 실제 이용상태를 확정해 토지·건물 과세구분을 판단합니다. 구분가액의 합리성을 검토하고 불분명하면 법정 기준으로 안분한 뒤 건물 공급가액·부가세와 계약금·잔금별 공급시기를 연결합니다.

판단 기준

계약상 구분가액과 세법상 합리성을 나누세요

독립된 감정평가와 협상근거가 있는 실제 구분가액인지, 단순히 부가세를 줄이려 한 배분인지 확인합니다. 가액이 불분명할 때만 기준시가·감정가액 등 법정 안분 순서를 적용하는지 봅니다.

실무 예시

총액 10억원의 토지·상가를 판다면

계약서의 토지 9억5천만원·건물 5천만원이 주변 시세와 감정평가, 장부자료에 비해 현저히 치우쳤는지 확인합니다. 합리적 구분근거가 없다면 계약일 현재 기준시가 비율 등 적용 가능한 법정 기준으로 건물분 과세표준을 다시 계산합니다.

주의할 점

회계 장부가 비율을 자동으로 부가세 안분비율로 쓰지 마세요

회계상 장부금액과 세법상 기준시가·감정평가액은 목적과 기준일이 다릅니다. 특수관계자 거래, 임대보증금 승계, 철거 조건이 있으면 시가와 실제 공급대상을 추가로 확인합니다.

공식 자료

기준일과 원문을 함께 확인하세요

이 글은 2026년 9월 27일 현재 공개된 법령과 공식 안내를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 적용 회계기준, 사업장 규모, 계약과 개별 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 실제 처리 전 최신 원문과 관할 기관 또는 전문가의 확인이 필요합니다.