상가 임대보증금 간주임대료, 3.1%·부가세 계산 확인법

먼저 답부터 볼게요

상가 보증금만 받았어도 부가세가 생길까?

부동산 임대용역의 대가로 보증금이나 전세금을 받은 경우에는 보증금에 정기예금 이자율을 적용한 간주임대료가 부가가치세 과세표준에 포함될 수 있습니다. 2026년 4월 1일부터 시행된 부가가치세법 시행규칙상 계산에 쓰는 정기예금 이자율은 연 3.1%입니다.

주택 임대인지 상가 등 과세 부동산 임대인지, 보증금이 실제 임대대가인지부터 구분합니다. 과세기간 중 보증금 변동과 임대일수를 반영해 공급가액을 계산하고, 간주임대료에 대한 부가세는 임차인에게 받은 월세 부가세와 별도로 신고자료에 반영합니다.

먼저 챙길 자료

임대기간과 보증금 변동을 확인할 자료

임대차계약서, 보증금 입출금내역과 갱신계약을 준비합니다. 월세 세금계산서와 부가세 신고서, 공실·중도해지 일자도 같은 호실별로 묶어 둡니다.

• 임대차계약서
• 보증금 입출금
• 임대·공실 기간
• 월세 세금계산서

AI로 생성된 이미지

이 순서로 해보세요

간주임대료를 계산하는 순서

과세되는 부동산 임대인지 확인하고 과세기간별 보증금 잔액과 임대일수를 나눕니다. 법정 이자율을 적용해 간주임대료 공급가액을 구한 뒤 월세 과세표준과 합산해 신고합니다.

여기서 많이 헷갈려요

보증금과 선수월세를 구분하세요

계약 종료 시 돌려주는 보증금과 미리 받은 월세는 성격이 다릅니다. 선수월세는 공급기간에 맞춘 월세대가인지 보고, 반환의무가 있는 보증금은 간주임대료 계산대상 여부를 검토합니다.

실제로는 이렇게 봐요

상가 보증금 1억원을 6개월 보유했다면

과세 상가 보증금 1억원을 해당 과세기간 181일 동안 받았다고 가정하면, 1억원에 연 3.1%와 일수 비율을 적용해 간주임대료 공급가액을 계산합니다. 실제 신고에서는 윤년 여부, 보증금 변경일과 해당 과세기간의 정확한 일수를 반영해야 합니다.

마지막으로 이것만은

간주임대료 부가세를 임의로 보증금에서 빼지 마세요

세금 부담과 임차인 청구 가능 여부는 계약내용과 세금계산서 발급 관계를 함께 봐야 합니다. 이 글은 일반 안내이므로 주택·상가 혼합건물이나 공유임대는 세무전문가에게 확인할 수 있습니다.